张昌同的空间

房地产评估要注意讲究方法

　　房地产评估，是中国房地产业的一大特点。不仅某些研究房地产的学者们敢于大胆预测，不少房地产老板也经常妙语惊人。新闻媒体自然不会放过这样的机会，动不动请几位房地产老板和学者来PK一顿。可惜，往往是各说各话，看起来很热闹，却没有一个明确的结论。究其原因，除了他们使用的术语在定义上存在歧义之外，在很大程度上是由于他们采用了不同的房地产评估方法，各取所需。

　　一、房地产评估方法之成本法

　　(1)成本积算法，即对取得土地或已实现的土地开发的各项成本费用进行核算，剔除不正常因素影响的价值，对于正常成本费用累积后取一定的资本利息和合理的投资利润，得出土地使用权价值的方法。该方法常用于对正常程序取得的土地的评估。

　　(2)重置成本法，它是对现有的房屋按照正常市场标准下的重新建造房屋所需成本的测算，然后考虑资金的利息并计取一定的开发(或建设利润)得出完全重置成本价，然后根据实际情况和法律规范确定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的评估价值的方法。